감정평가사 2차 합격률 7.23%, 연봉 3900만원의 진실｜하는 일·시험 난이도·준비 순서 총정리 (숫자만 보고 포기하지 마세요)
제37회 감정평가사 2차 합격률은 7.23%로, 2,614명이 응시해 189명만 최종 합격했어요. 합격선은 49.66점이고, 세 과목 중 두 과목의 과락률이 60%를 넘었어요. 함께 화제가 된 '평균 연봉 3900만원'은 개인사업자로 신고한 사업소득만 집계한 2024년 귀속 국세청 자료라서, 감정평가법인에 소속돼 월급을 받는 대다수 감정평가사의 소득은 빠져 있어요. 그러니 감정평가사 2차 합격률과 연봉 숫자 하나만 보고 판단하지 말고, 시험 구조(1차 객관식 → 2차 서술형 → 1년 실무수습)와 진로를 함께 따져보는 게 맞아요. 다음 제38회 일정은 큐넷 연간 시행계획에서 확인하세요.
감정평가사 2차 합격률이 7.23%라는 발표를 보고 솔직히 놀랐어요. 그런데 며칠 뒤 '감정평가사 평균 사업소득 3900만원'이라는 기사까지 나오니 머릿속이 더 복잡해지더라고요. 열 명 중 한 명도 붙기 어려운 시험인데 소득은 노무사·법무사와 비슷한 수준이라니요.
그런데 두 숫자를 하나씩 뜯어보면 이야기가 꽤 달라져요. 이 글은 "그래서 도전할 만한가?"를 스스로 판단할 수 있도록 하는 일 → 시험 결과 → 연봉 통계의 함정 → 준비 순서로 정리했어요.
🏠 감정평가사, 정확히 무슨 일을 할까?
감정평가사는 토지·건물 같은 부동산은 물론 동산, 무형자산까지 경제적 가치를 객관적으로 평가하는 전문직이에요. 우리가 내는 세금, 받는 보상금, 대출 한도 뒤에는 늘 감정평가사의 판단이 깔려 있어요.
담보평가
은행 대출 때 담보 부동산의 가치를 산정해요.
경매·소송 평가
법원 경매 물건의 감정가, 소송 관련 평가를 맡아요.
보상평가
재개발·재건축·공공택지 토지 보상금을 산정해요.
공시지가 검증
개별공시지가 결정·이의신청 토지를 검증해요. 국세·지방세·개발부담금 산정의 기준이 돼요.
실제로 안성시·창원시·부안군 같은 지자체가 개별공시지가를 결정·공시할 때 이의신청이 들어온 토지는 감정평가사의 검증을 거쳐요. 단순히 가격을 매기는 일이 아니라 공정한 거래와 과세의 기준을 만드는 일이라고 보면 이해가 쉬워요.
📊 감정평가사 2차 합격률 7.23%, 숫자로 보기
한국산업인력공단은 2026년 10월 21일 큐넷을 통해 제37회 감정평가사 2차 시험 결과를 발표했어요.
| 항목 | 제37회 (2026) | 제36회 (2025) |
|---|---|---|
| 응시자 | 2,614명 (대상 2,880명) | - |
| 최종 합격자 | 189명 | 190명 |
| 합격률 | 7.23% | 6.66% |
| 합격선 | 49.66점 | 48.33점 |
| 여성 합격자 | 97명 (51.32%) | 46.84% |
| 연령 | 20대 89명 · 30대 87명 · 40대 12명 · 60대 이상 1명 | - |
감정평가사 2차 합격률 숫자에 숨은 포인트
합격자 10명 중 7명은 '유예생'
합격자 189명 가운데 올해 1차 합격자는 56명뿐이고, 지난해 1차에 붙고 2차를 다시 본 유예생이 130명, 1차 면제자가 3명이었어요. 유예생 비중은 68.78%로 지난해(54.21%)보다 크게 늘었어요. 2차는 대부분 두 번째 도전에서 붙는다는 뜻이에요.
합격률은 10년 가까이 하락세
감정평가사 2차 합격률은 2017년 16.5%에서 2025년 6.66%까지 꾸준히 낮아졌어요. 올해 소폭 올랐지만 합격자가 늘어서가 아니라 응시자가 줄었기 때문이에요.
📉 감정평가사 2차 합격률을 끌어내린 과락
2차는 과목당 40점 미만이면 과락이에요. 올해도 세 과목 중 두 과목에서 응시자의 60% 이상이 과락했어요.
| 과목 | 과락률 | 응시자 평균 | 최고점 |
|---|---|---|---|
| 감정평가 및 보상법규 | 63.45% | 31.65점 | 64.5점 |
| 감정평가이론 | 62.97% | 33.22점 | 59.5점 |
| 감정평가실무 | 46.71% (전년 71.44%) | 38.33점 | 71점 |
합격선이 60점이 아니라 49.66점인 이유
원래 2차 합격 기준은 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이에요. 그런데 이 기준을 넘는 사람이 최소합격인원보다 적으면 과락 없이 평균 점수가 높은 순서로 합격자를 정해요. 올해 합격자 평균이 51.67점이었으니, 사실상 매년 '평균 50점 안팎 + 과락 없음'이 현실적인 목표선이에요.
💰 감정평가사 연봉 3900만원, 실제론 어떨까?
2026년 10월 27일 문진석 의원실이 공개한 국세청 '전문직 종사자 업종별 종합소득세 신고현황'에 따르면 2024년 귀속 감정평가사의 1인당 평균 사업소득은 3900만원이었어요.
){kind=link}
| 직종 | 평균 사업소득 | 직종 | 평균 사업소득 |
|---|---|---|---|
| 의사 | 4억200만원 | 관세사 | 6000만원 |
| 회계사 | 1억2200만원 | 감정평가사 | 3900만원 |
| 변호사 | 1억600만원 | 법무사 | 3200만원 |
| 수의사 | 9900만원 | 건축사 | 3000만원 |
| 세무사 | 8200만원 | 노무사 | 2500만원 |
| 변리사 | 8000만원 | - | - |
감정평가사 연봉 통계를 볼 때 놓치면 안 되는 3가지
법인 소속은 빠져 있어요
개인사업자 사업소득만 집계해서, 감정평가법인에서 급여를 받는 근로소득은 포함되지 않아요.
법인 매출은 큰 편
같은 국세청 통계에서 감정평가법인 사업장당 평균 매출은 약 19억원(2025년)이었어요.
평균의 함정
개업 초기·소규모 사무소가 섞이면 평균이 낮아져요. 중간값이나 분포는 공개되지 않았어요.
공공 부문 수요도 있어요. LH는 2026년 9월 수도권 주택공급 속도를 높이려고 보상 업무에 344명을 투입하고 보상 전문인력 250명을 추가 채용한다고 밝혔어요. 보상·공시지가 업무가 늘수록 감정평가 전문성을 찾는 곳도 함께 늘어요.
📚 감정평가사 시험 과목과 합격 기준
| 구분 | 과목 | 방식·합격 기준 |
|---|---|---|
| 1차 | 민법(총칙·물권), 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가관계법규, 회계학, 영어(공인어학성적 대체) | 객관식 · 과목당 40점 이상, 평균 60점 이상 |
| 2차 | 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 | 논술형 · 과목당 40점 이상, 평균 60점 이상 (미달 시 최소합격인원 기준) |
| 합격 후 | 실무수습 (1년) | 수습 후 국토교통부 등록, 한국감정평가사협회 가입 |
응시자격과 1차 합격 혜택
학력·나이 제한은 없지만 1차에서는 영어를 공인어학성적(토익 등) 기준 점수로 대신하니 미리 준비해야 해요. 1차에 합격하면 다음 회 1차가 면제돼, 2차에 두 번 도전할 수 있어요.
🗓️ 감정평가사 시험 일정과 응시료 환불 변경
제37회 실제 일정 (다음 회차 계획 참고용)
6,416명 응시, 1,169명 합격 (18.22%)
큐넷 온라인 접수만 가능
실무 → 이론 → 보상법규, 과목별 4문항 논술형
189명, 감정평가사 2차 합격률 7.23%
원서접수·시험일은 연간 시행계획 공고로 확정
응시료 환불 기준, 이렇게 바뀔 예정이에요
| 취소 시점 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 원서 접수기간 중 | 전액 | 전액 |
| 시험일 20일 전까지 | - | 전액 |
| 시험일 10일 전까지 | 50% | 최대 60% |
※ 법제처가 2026년 10월 19일 입법예고한 개정안이에요. 변리사·세무사·감정평가사 시험이 대상이며, 정부는 내년에 공고되는 시험부터 적용할 계획이에요.
🧭 감정평가사 준비 순서 (시나리오 타임라인)
직장인 D씨가 지금부터 감정평가사를 준비한다고 가정해 볼게요.
법학·경제학·부동산학 전공이면 1차 적응이 비교적 수월해요.
영어가 성적 대체라 미리 해두면 1차 공부에 집중할 수 있어요.
회계학·경제학처럼 계산형 과목 비중을 일찍 늘리세요.
과락률이 높은 과목부터 답안 구조를 익혀요.
합격자 10명 중 7명이 유예생이었어요. 첫 2차를 '실전 연습'으로 활용하세요.
그 뒤 감정평가법인·공공기관·개업 등 진로 선택
감정평가사 도전 전 체크리스트
눌러서 체크해 보세요.
- 2~3년 수험 기간을 감당할 수 있나요? · 대부분 2차를 두 번 봐요
- 공인어학성적 기준 점수 확인 · 유효기간도 함께
- 회계학·경제학 기초 · 계산 과목에 거부감이 없는지
- 논술형 답안 쓰기 연습 계획 · 2차는 서술형 3과목
- 큐넷 회원가입·알림 설정 · 접수 놓치면 1년을 기다려요
- 원하는 진로 정하기 · 법인 취업, 공공기관, 개업
- 연봉 기대치 점검 · 개업 초기 소득과 법인 급여는 달라요
🎓 감정평가사 설명회·전문가 상담이 필요한 시점
제38회 시행계획 공고 직후
일정이 확정되면 학원·교육기관의 합격 전략 설명회가 몰려요. 과목별 커리큘럼을 비교해 보세요.
1차 합격 직후
2차는 독학 비중이 낮은 편이에요. 답안 첨삭이나 스터디가 필요한지 판단할 시점이에요.
최종 합격 후 진로 고민
한국감정평가사협회 안내와 실무수습 기관 정보를 먼저 확인하세요. 자기소개서 첨삭·금융 컨설팅을 지원하는 프로그램도 늘고 있어요.
직접 준비한 경험, 주변 합격자 이야기, 설명회 후기를 이 칸에 넣어주세요. 실제 경험이 들어가면 검색엔진 평가와 독자 신뢰가 크게 올라가요.
❓ 감정평가사 2차 합격률·연봉 자주 묻는 질문
검색창 자동완성과 수험생들이 자주 묻는 내용을 필자가 직접 정리했어요. 누르면 답이 펼쳐져요.
Q1. 감정평가사 2차 합격률은 왜 이렇게 낮아요?
Q2. 감정평가사 연봉이 정말 3900만원이에요?
Q3. 감정평가사 하는 일은 구체적으로 뭐예요?
Q4. 비전공자도 합격할 수 있나요?
Q5. 1차 붙고 2차 떨어지면 1차를 다시 봐야 하나요?
Q6. 다음 시험(제38회)은 언제예요?
Q7. 응시료 환불이 쉬워진다던데 올해부터예요?
Q8. 합격하면 바로 일할 수 있나요?
📚 감정평가사 2차 합격률·연봉 참고 자료
- 법률저널 – 감정평가사 2차, 올해도 대량 과락 속 189명 합격 (2026.10)
- 피앤피뉴스 – 감정평가사 2차 189명 합격, 합격률 7.23%
- 피앤피뉴스 – 감정평가사 1차 1169명 합격, 합격률 18%대
- 세계일보 – 전문직 평균 사업소득 (2024년 귀속, 2026.10.27)
- 택스워치 – 전문직 사업장 평균 매출 (2025년)
- SBS Biz – 응시료 환불·1차 면제 기준 손질 (2026.10)
- 더팩트 – LH 보상 업무 344명 투입 (2026.9)
- 큐넷 (한국산업인력공단) · 한국감정평가사협회
① 2차 합격률 7.23%는 과락 때문이고, 합격자 대부분은 두 번째 도전에서 붙어요 ② 연봉 3900만원은 개인사업자 평균이라 법인 소속 소득은 빠져 있어요 ③ 시작은 공인어학성적과 큐넷 시행계획 확인부터. 감정평가사라는 직업, 여러분은 도전해볼 만하다고 생각하시나요? 댓글로 의견 남겨주세요.